부동산투자 할 때 반드시 알아야할 기초 3가지


부동산 투자 먼가 막연하고 어디서 부터 시작해야할지 모르겠습니다. 적어도 공인중개사 정도는 되어야 부동산 투자를 할수 있는건 아닌가 하는 생각도 들수 있는데요. 부동산 초보에서 벗어나기 위해 부동산에 대해서 한단계 한단계 계단을 밟아 나가도록 해보겠습니다.

이 글을 읽어보시면 부동산 투자 혹은 부동산 투자가 아닌 실거주 집을 구매할때라도 꼭 알아야할 기초 3가지에 대해서 알수 있습니다. 어렵지 않으니 차근히 읽어 보시면 좋겠습니다. 

도시는 어떻게 만들어 질까요. 너무 막연하니 여기서는 예를 들어보겠습니다. 아파트가 하나 있다고 가정하고, 그 아파트 바로 옆에 농지가 있고, 또 바로 옆에 공장이 있고, 또 그 바로 옆에 자연보호구역이 있다면 먼가 이상한 느낌이 듭니다. 

이런 경우는 계획적인 도시 관리도 되지 않을 뿐 아니라 뭔가 어색하기도 하고 이상한 도시 모습으로 도시가 만들어 질것입니다. 

이런 것은 도시 시뮬레이션 게임만 해봐도 바로 알수 있습니다. 심시티나 시티즈 스카이라인과 같은 게임을 하다보면 도시 설계에 가장 기본적으로 하는 것이 있는데 그것이 바로 주거지역인지, 상업지역인지, 공장지역인지 등을 구분해주는 것입니다.
 
이런 게임류와 비슷하게 실제 우리가 살고 있는 현실의 땅도 용도에 맞게 지역이 구분되어 있습니다. 이런 구분 방식을 용도지역이라고 이야기 합니다. 용도지역에는 그럼 어떤것이 있을까요. 이제부터 간단히 알아 보도록 하겠습니다. 

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용도지역

도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 지역을 체계적으로 개발 관리 보전하기 위한 지역을 말합니다. 도시지역은 용도지역중에 하나이고, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분됩니다. 

관리지역

도시지역의 신구와 사업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 괸리하기 위해서 지정된 지역으로 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역등으로 구분됩니다.

농림지역

용도지역중에 하나로 농림업을 진흥시키고 산림을 보고하기 위해 지역된 지역으로 농림지역의 경우는 도시 지역에 비해 건폐율 및 용적률에 한도가 엄격하게 지정되어 있습니다. 

자연환경보전지역

자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 육성을 위해서 필요한 지역으로 용도 지역중에 하나입니다. 도시지역외의 지역으로 보전산지, 야생생물보호구역, 습지보호구역등이 있습니다. 


실제 거주하고자 하는 곳에 관심이 있다면 우리는 이 중에서도 도시지역에 주로 관심을 가지면 됩니다. 도시 지역은 실제 우리가 거주 할수 있는 지역을 말합니다. 도시 지역도 여러가지 복잡한 것이 있지만 이번 시간에는 중요한 두가지를 먼저 알아보도록 하겠습니다. 
이 두가지 중요한 개념은 바로 건폐율과 용적률 입니다. 

건폐율과 용적률

건폐율

정해진 땅에 얼마만큼 건물을 지을수 있는가, 즉 옆으로 얼마 만큼 지을수 있는가 하는 비율을 말합니다.
여기서 예를 들어봅니다. 만약 내가 100평의 땅을 가지고 있는데 건폐율이 70%라면 나는 최대 몇 평의 건물을 지을수 있을까요?
정답은 70평입니다. 100평X70% = 70평이기 때문입니다. 

용적률

위로 얼마만큼 쌓을수 있는가입니다. 예를 들어서 아파트를 몇층 까지 올릴수 있는가 하는 부분입니다. 서울 강서구의 마곡지구에 가보면 김포공항 근처라 높은 건물이 없습니다. 대신 높이가 똑같은 건물들만 즐비합니다. 마곡지구의 용적률이 높지가 않기 때문에 건물을 올릴때 다들 용적률 최대치까지 쌓아서 건물을 짖기 때문입니다. 
그럼 이제 우리가 왜 건폐율과 용적률을 여기서 살펴 봤는지 이해가 되시나요. 건물을 넓고 높이 쌓을수 있으면 그만큼 단위면적당 비용도 적게 들어가고 효과적이며, 속칭 돈이 된다고 보시면 됩니다. 이 건폐율과 용적률이 중요한 이유입니다. 
만약 우리가 땅을 산다면 건폐율이 넓으면서 용적률이 높은 지역의 땅이 건폐율이 좁으면서 용적률이 낮은 땅에 비해 훨씬 좋고 비싼 땅이됩니다. 그래서 우리가 땅에 대해서 공부할때 건폐율과 용적률이 정말 중요합니다. 
나중에 투자 목적으로 거주지를 사더라도 기왕이면 미래의 재개발 혹은 재건축을 대비해서 용적률과 건폐율이 높은 쪽으로 건물을 사야합니다. 


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집의 종류

단독주택

나혼자 단독으로 사는 주택도 단독주택이지만 다가주 주택도 단독 주택에 속합니다. 우리가 흔히 아는 빌라와 다가주 주택은 어떻게 차이가 있을까요. 
생각보다 답은 간단합니다. 빌라 하나에 집주인 1명이 있고 나머지는 전부 세들어 사는 사람이라면 그 빌라는 단독주택이 됩니다. 하지만 빌라 하나에 모든 사람에게 주택을 분양했다면 이 빌라는 단독주택이 아니고 공동주택이 됩니다. 

공동주택

건물의 등기가 여러명인 경우를 말합니다. 좀전에 말했던 빌라 한채에 여러명이 집주인인 경우등이 대표적인 예가 됩니다.
이런 공동주택은 어떤 것이 있을까요. 예를 들면 아파트, 다세대, 연립과 같은 것들이 공동주택에 속하게 됩니다. 
이번 글을 통해서 부동산 투자 혹은 집을 구매할때 알아야할 최소한의 기초 3가지에 대해서 알아 보았습니다. 요약해보면 아래와 같습니다. 

용도지역
건폐율과 용적률
집의 종류

그럼 기초를 알아 보았으니 이런 집들은 어떻게 구매해야 할까요. 집을 구하는 방법은 다음 글을 통해서 기초적인 내용을 소개 시켜 드리도록 하겠습니다. 이제부터 본격적으로 집은 사는 방법에 대해서 간단히 알아 보도록 하겠습니다.

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