현명한 부동산투자, 집 구매하기 위해 꼭 알아야 할 4가지


이전 글에서는 부동산투자를 위해서 반드시 알아야할 3가지에 대해서 알아보았습니다. 이번글을 그 글에 좀더 이어진 내용입니다. 기존에는 용적률, 건폐율, 용도구역등에서 알아보았다면 이번에는 그런 큰 범위가 아닌 실제 집을 구매하는데 도움이 되는 작은 범위위 내용을 알아보려고 합니다. 

작은 범위라면 어떤 것을 의미할까요. 바로 실제 집을 구매할때 당장 알아야 할것에 대한 것들입니다. 계약이나 발품들을 팔아서 계약에 준할때 어떤 내용을 알고 어떤 행동을 해야하는지 등에 대한 내용을 이번 글을 통해서 알아 보겠습니다.

안전하게 부동산 거래를 원하신다면 최소한의 부동산 정보를 이 글을 통해서 알아보고 거래에 임하시면 좋을것 같습니다. 그럼 우선으로 집을 구매하는 유형 4가지에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.  

집을 사는 방법 4가지

분양

땅을 정하고 아파트나 빌라를 짖겠다고 정하고 모델하우스 등을 지어서 사람을 모집하는 방식입니다.

LH공사, 삼성건설, GS건설과 같은 곳에서 진행하는 분양을 말합니다. 

중고매매

분양을 새로 받는 것이 아닌 다른사람이 이미 가지고 있으면서 누군가가 살고 있는 집을 매매하는 것을 중고 매매라고 합니다. 분양은 새로 분양 받아서 들어가는 반면에 중고 매매는 중고 물품을 구매하는 것과 같습니다. 

보통의 경우 중고의 경우는 새상품이 더 비싼게 일반이지만 건물의 경우에는 분양받은것 보다 비싸게 팔려는 사람들 습성 때문에 일반적으로 분양된 새아파트에 비해서 중고 매매 아파트가 더 비싼편입니다. 

중고 매매시 중도금은 중요한 의미를 지닙니다. 매매시 계약금은 계약의 이미로 가지고 있는 것이므로 효력이 없지만 구매자가 집을 파는 사람에게 중도금을 지급했다면 집을 파는 사람의 마음이 변했다고 해도 계약파기하는것이 매우 힘들어 집니다. 

그래서 만약 그 집값이 더 오를 것으로 예상되거나 혹은 집이 정말 마음에 든다면 계약금을 납부하고 빠르게 중도금을 납부하는 것도 좋은 방법입니다. 

경매

경매의 경우에는 특정조건에 나온 물품을 제일 좋은 조건을 제시하는 입찰 희망자에게 낙찰해주는 절차를 말합니다. 경매에 넘어 온 물건의 경우에는 실제 시가보다 20~30% 정도 저렴한 가격에서 경매가 시작됩니다. 해당 경매건을 구매하고 싶은 사람중에서 제일 높은 가격을 부르는 사람에게 경매 낙찰을 시켜줍니다. 

재건축/재개발

재건축

낙후된 건물을 다시 짓는 것을 말합니다. 건물을 다시 짓는 것이기 때문에 오래어서 무너 질것 같은 아파트과 같은 것을 새로 짓는 경우에는 재개발이 아닌 재건축이 됩니다. 우리나라에서 현재 가장 열기가 높은 은마아파트의 경우에는 재개발이 아닌 재건축입니다.  

재개발

재개발은 낙후된 일대를 다시 개발하는 것을 말합니다. 여기에는 주거환경 개선사업도 포함됩니다. 건물을 새로 짓는 것이 아닌 빌라단지 혹은 일대를 부수고 다시 짓기 때문에 여러사람의 이해관계가 맛물리기 때문에 시간이 매우 오래 걸리는 편입니다. 

조합원 입주권 구매

재건축이나 재개발을 하게되면 기존에 살던 사람들은 조합원이되고 이런 조합원에게는 입주권이 주어지게 됩니다. 하지만 기존에 살지 않던 사람도 이 조합원들에게 입주권을 구매해서 조합원이 될수도있습니다. 이런 것을 조합원 입주권 구매라고 합니다. 

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집을 사는 기본 절차

계약금

통상적으로 집값의 10% 정도를 먼저 계약금으로 줌

중도금

아파트 분양시에는 보통 2년에서 2년 반정도 긴 기간이 소요되기 때문에 이런 경우에는 돈을 한번에 다 내지 않고 조금씩 나눠서 내는 경우가 있습니다. 이런경우에는 보통 대출을 통해서 중도금을 낼수 있도록 해줍니다. 

바로 전에 말씀드린 중도금을 여러번 나눠서 내는 것은 분양시에 해당 되는 내용이고, 중고 매매시에는 분양때와 다른게 중도금을 여러번 나눠서 내는 경우가 많지 않습니다. 앞에 중고 매매 부분에서 말씀드린것과 같이 중도금이 계약을 확정하는 의미가 있기 때문에 만약 정말 마음에 드는 집이라고 하면 소액이라도 중도금을 납부하여 계약을 확정해주는 것이 좋습니다. 

잔금

공사 끝나고 입주를 할때 잔금을 치루게 되는데 이 잔금을 치뤄야만 집 주인이 내가 될수 있습니다. 잔금을 치루기 전까지는 내가 집주인이 되지 않습니다. 잔금을 치루고 살면됩니다. 


계약시 주의해야 할 사항

등기부등본

등기부등본은 그 집의 변동내역을 세밀하게 적어 놓은 장부 같은 것입니다. 

우리가 부동산 계약할때 가장 중요한 것은 실제 집 주인이 계약을 하는지를 확인해야 합니다. 실 주인을 확인하기 위해서 필요한 것이 바로 그 집의 변동 내용을 세밀하게 적어 놓은 장부입니다. 부동산 계약 사기와 같은 것을 보면 계약자가 아닌 다른 사람이 허위 계약을 하는 경우가 있습니다. 그래서 집을 계약할때는 사람의 주민등록등본과 같은 주택에 관련된 등기부등본을 떼어 보고 주택 실소유자와 계약하러 온 사람이 같은 사람인지 확인하는 절차가 "반드시" 필요합니다. 

예를 들어 등기부등본상에 실 소유자와 다른 사람이 계약하러 온다면 실소유자와 가족 관계를 확인할수 있는 서류를 반드시 받아야 합니다. 이런 절차가 없으면 나중에 돈만 지급하고 부동산 계약이 무효화 될수도 있습니다. 

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집관련 대출을 위해서 알아야 할 규제

집을 구매하기 위해서 자신이 가진 돈만으로 가능한 사람이 있지만 대부분은 집구매 금액이 크기 때문에 은행 대출을 받는 경우가 매우 많습니다. 지금 같은 경우에는 이자율이 저렴하기 때문에 돈을 가지고 있더라도 여유가 된다면 대출을 받아 더 좋은 집을 구매하는 것도 좋은 방법입니다. 

LTV(주택담보대출비율, Loan To Value ratio)

집가치에 대해서 얼마만큼 대출을 해줄 것인지를 알려주는 지표를 말합니다. 집값의 80% 혹은 70% 혹은 40%등을 대출해준다는 것이 바로 이 LTV 즉 주택담보대출비율입니다. 

DTI(총부채상환비율, Debt to Income ratio)

1년에 상환하는 원리금(원금+이자)의 합이 내 소득의 몇%를 넘으면 안된다고 정해주는 것을 말합니다. 예를 들어서 내가 1년에 100만원을 버는데 150만원을 원금과 이자로 갚아야 한다면 현실적으로 이 원금과 이자를 갚는 것은 매우 힘든 일입니다. 

그래서 DTI규제를 통해서 갚을 수 있는 범위 내에 돈만 빌려주겠다는 의미입니다. 예를 들어 1년에 100원을 벌고 DTI 비율이 60%라면 1년 원리금이 60만원까지 빌려준다는 의미입니다. 

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)

대출심사 시 돈을 빌리는 사람의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표를 말합니다. 

집대출 + 신용대출 + 카드론 등을 합쳐서 나의 소득을 넘지 못하게 하는 규제를 말합니다. 

오늘은 집을 구매하기 위해서 알아야할 필수사항 4가지를 자세히 알아보았습니다.

집을 사는 방법4가지

집을 사는 기본 절차

계약시 주의해야 할 사항

집관련 대출을 위해서 알아야 할 규제

이렇게 알아보았는데요. 집을 구매할때 안전하게 구매하기 위해서 반드시 거쳐야 할 기본 절차입니다. 이 내용을 참고하셔서 좋은 집을 안전하게 구매하시면 좋겠습니다. 

 

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